Umowa przedwstępna kupna mieszkania – co powinna zawierać
Po znalezieniu mieszkania rzadko kiedy natychmiast dochodzi do transakcji. Kupujący zazwyczaj potrzebuje czasu na zebranie środków, chociażby na uruchomienie kredytu hipotecznego. Zdarza się też, że sprzedający musi załatwić jeszcze jakieś formalności poprzedzające sprzedaż lub po prostu nadal mieszka w tym lokalu i ma zaplanowaną wyprowadzkę. Jak w takiej sytuacji strony mogą zabezpieczyć to, że do transakcji rzeczywiście dojdzie? Temu służy umowa przedwstępna kupna mieszkania. W tym artykule piszemy o tym, co powinna zawierać.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania poprzedza podpisanie aktu notarialnego. Jest ona precyzyjnie zdefiniowana w polskim prawie – w artykule 389 Kodeksu Cywilnego. Odnośne przepisy brzmią następująco:
§ 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Konieczne elementy umowy przedwstępnej kupna mieszkania wskazane są w Kodeksie Cywilnym. Mają one na celu zabezpieczenie interesów stron umowy. Na tę absolutną podstawę składają się: przedmiot przyszłej umowy (umowy przyrzeczonej) kupna/sprzedaży, cena mieszkania, strony przyszłej umowy kupna/sprzedaży.
Inny istotny zapis Kodeksu Cywilnego to tzw. Zasada Swobody Umów (zwana też Zasadą Swobody Kontraktowania). Zgodnie z nią strony umowy mogą ją kształtować dowolnie w ustalonych ramach. Ramy te wyznaczają normy współżycia społecznego, obowiązujące prawo oraz właściwość danej umowy. W praktyce oznacza to, iż do umowy można dodawać swoje zapisy i elementy, jednak zgodne z przed chwilą podanymi ograniczeniami.
Jednym z powszechniejszych elementów umowy przedwstępnej jest określenie wysokości zadatku lub zaliczki i zobligowanie do jego zapłacenia, pod rygorem utraty ważności dokumentu. Istotna jest tu różnica między zaliczką i zadatkiem: tę pierwszą należy zwrócić w razie niepodpisania umowy przyrzeczonej, drugiej – nie. Zrozumiałe jest więć, że to
Również zwyczajowo stosuje się zapis o warunkowym obowiązywaniu umowy w przypadku ubiegania się kupującego o kredyt hipoteczny. Umowa przedwstępna zabezpiecza go przed sytuacją, gdy nie otrzyma kredytu – wtedy nie musi podpisywać umowy przyrzeczonej.
Aby mieć pewność, że w umowie przedwstępnej uwzględniło się wszystkie istotne rzeczy, można podpisać ją u notariusza. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, jednak zabezpiecza interesy obu stron. Bezkosztowa metoda to skorzystanie ze wzoru umowwy przedwstępnej kupna mieszkania pobranego z zaufanego, profesjonalnego źródła.